前不久，一条“武汉迪士尼”的消息登上了热搜，有社交媒体表示，我国第三座迪士尼公园有望落户武汉蔡甸区，并且相关项目正在初步洽谈。消息发出迅速引发了广泛关注，原因很简单，对于当地居民来说，多了一个游玩景点，对于城市发展来说，能够带动当地经济、交通、餐饮、娱乐等发展，对于楼市来说，甚至能够推动房价上涨。

相关数据显示，2021年上海迪士尼乐园公布了一组数据，数据显示园内过去5年接待旅游人数超过8千万，实现旅游收入超过400亿元，迪士尼乐园固定资产投资对上海全市GDP拉动0.13%，乐园消费GPD年均拉动0.21%，由此可见其影响力。但事与愿违的是，随后官方对于该消息进行了辟谣，上海迪士尼度假区公共事务与传讯副总裁对此进行了回复，该消息为假消息。

事实上，这并非国内首次出现类似的谣言，早在今年4月，就有消息称“迪士尼海洋乐园将会落户天津”，海洋乐园将会建设在天津滨海新区的中新生态城，随后当地生态城市文旅局进行了辟谣。无独有偶，5月16日成都也出现了相关新闻，网传龙泉驿区城区的一幅地图被标上了“迪士尼预留用地”的标签，同样引发了广泛关注，但随后官方也进行了辟谣：网传图片为篡改图。

那么问题来了，为何类似的谣言会接二连三的出现呢？查询了近期武汉楼市数据后，笔者找到了答案。数据显示，过去一周内，蔡甸区主城区房价出现了由跌转涨的情况，特别是热议的“迪士尼建设地”后官湖片区，房价涨幅明显，中介带看量明显增加。除了蔡甸区以外，武汉多半区域房价也出现了稳中有涨或者由跌转涨的情况，当然，少量样本难以得出准确结论，我们不妨看看上半年武汉、天津、成都的楼市走势。

首先是武汉，今年2月，武汉发布了16条稳经济措施，其中明确提到了“支持困难行业发展”，并且将房地产列为“困难行业”。作为中部核心城市，武汉2、3月新房成交量超过1万套，但4月份却出现了“腰斩”的情况，成交量跌至7847套，环比减少48.87%。二手房市场更为惨淡，诸葛找房数据显示，5月二手房挂牌量降价房源占比超过80%，5月武汉贝壳平台新增挂牌量24000套，成交量为3183套，意味着挂牌量是成交的8倍，房子越卖越多。

其次是天津，同样是新一线城市，天津楼市遇冷比武汉更早，自2017年下半年以来，几乎全程处于“阴跌”的状态。天津中原研究院数据显示，4月天津新建住宅成交9431套，环比下降22%，二手房成交环比下降7%。二手房方面，天津二手房挂牌量高达172409套，为全国第四，按天津常住人口1373万人，户均人口2.9人来计算，意味着每100户家庭中，大约就有4户正在挂牌卖房。需要注意的是，该挂牌量仅是其中一家的房源，如果算上其他平台的独家代理房源，真实数据可能要高出这个数值不少。

最后是成都，在多个国际性、全国性展会的推动下，成都新房市场表现良好，4月份，成都新房价格环比上涨0.9%。但与之截然相反的则是二手房市场表现，中指研究院数据显示，5月成都二手住宅环比量价齐跌。成交方面，5月成都二手住宅成交套数降至2.1万套左右，环比降幅为12.8%。二手房挂牌量方面，截至6月7日，挂牌量已经超过20万套，增长了1.3万套，挂牌量全国第二，仅次于重庆。

由此可见，上述三座城市均出现了楼市下行、房子“越卖越多”的问题。而二手房市场常常被喻为反映楼市的“晴雨表”，原因在于二手房交易很难受到宏观措施的影响，比如限购限跌等，户主想怎么卖就怎么卖，想卖多便宜就多便宜，因此更能够反映市场真实情况。那么是否只有上述三个城市有这种情况呢？答案显然是否定的，事实上当前绝大多数城市都面临这个问题：

先来看看一线城市，北上广深二手房挂牌量全线上涨，深圳全市二手房挂牌量创下新高，北京、上海、广州挂牌量全部超过10万套。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%，苏州二手房挂牌量同比涨幅超500%，南京涨幅超200%，深圳、杭州涨幅也均在100%以上，重点城市上架房源从4月的71.3天上升至5月的75.1天。

对此内行人表示，2023下半年楼市或迎来新一轮“抛售潮”，未来房价或超出想象，有三个方面原因：

首先，上半年的一系列购房刺激措施，效果会不断递减。自年初以来，“救市”措施不断推出，降低首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴、取消限售限购等。从数据反映来看，第一季度的确起到了明显效果，许多城市楼市出现了回暖，但4月以来却再次出现反弹，市场的动能已经开始持续减弱，中介带看数量也出现了迅速减少。原因也很好理解，随着时间的流逝，购房者也已经“习以为常”了，并且后续没有更强的刺激推动下，刺激效果会进一步减弱。

其次，住房已经失去了投资属性，多套房持有者会抛售多余房产。过去房价大涨时期，许多人都加入了炒房行列，央行公布一组数据显示，2019年我国城镇家庭住房持有率已经高达96%，超过40%的家庭持有多套房产。但随着近几年楼市遇冷，投资住房已经无法实现盈利，甚至会带来亏损，因此越来越多的人正在抛售多余的投资性房产，并且当前住房供应已经明显过剩，在需求持续减少的大趋势下，未来房子可能会越来越难卖。

最后，房产税、空置税等硬核调控措施正在逼近。在经过长时间的筹划后，如今房产税终于已经到了实质性推进阶段，2020年底的高层会议上，已经通过了部分地区开展房地产税改革试点工作的方案。相关数据显示，当前已经有20多座城市被列入“数字化转型”试点城市，此外随着楼市逐渐走向平稳，房产税的落地脚步也会不断加快。通过已经出台房产税的国家来看，能够明显起到降低空置率、调控房价的效果。

结合以上三点不难判断，下半年会有越来越多的炒房客投资者抛售多余的房产，原因在于住房已经失去了投资属性，并且随着二手房挂牌量不断增加，未来二手房将会越来越多，买卖交易也会愈发困难。正如独立经济学家马光远说的那样：房地产已经进入了全新的周期，2023年市场如果能够软着陆，已经谢天谢地了，所谓的报复性反弹只是幻想，现在下行的风险远远大于上涨的风险。

因此，未来两类刚需群体可能会受影响，需要提前做好准备：

其一是还没有买房的刚需群体。对于这类人来说，未来房价走势会逐渐趋于理性，换言之买房的难度会不断降低，因此没有必要背负过高的负债买房，就算今年买不起也可以等明年再买。此外，在地段的选择上，尽量不要选择人口持续流失偏远城市，原因在于这类城市房价抗跌性较差，并且随着人口不断减少，未来房价可能会处于持续阴跌的情况。

其二是改善型需求的刚需群体。当前有不少家庭准备卖掉旧房换新房，但对于当前市场来说，二手房已经出现了“房满为患”的问题，意味着很难卖出去，并且该趋势短期内并不会结束，未来挂牌的房子越来越多，可能还会出现降价竞争，需要将房子打折才能够顺利卖出，因此对于有换房需求的家庭来说，需要提前做好准备，以免未来面临难以出售或者降价才能出售的问题。